什麼是「三角移轉」？
「三角移轉」通常發生在買賣雙方和親屬之間的交易中，當所有權因返還或重新轉讓時，為了省去重複的移轉手續，會產生類似贈與行為。簡單來說，這是透過買賣交易將財產先轉售給第三方，然後再從第三方手中回流至原賣方或其親屬，可能產生稅務疑慮，並受到國稅局的關注。
當土地被第三方佔用時，該如何處理？
土地交易完成後，若發現土地被第三方佔用，買賣雙方可根據情況決定是否解除合約或重新協商土地分割與賣回的安排。以下是幾種應對策略：
1. 土地分割與重新賣回
若買方發現土地有部分被第三方佔用，通常會選擇先進行土地分割。將被佔用部分的土地按原約定價格售回原賣方或進行轉賣。這種方式可以減少糾紛，但需要辦理所有權的返還移轉登記，避免產生其他糾紛或稅務負擔。
2. 合意解除契約
若雙方決定解除契約，應共同申請所有權返還移轉登記。依據內政部的規範，合意解除契約後須進行所有權返還，但為避免引起三角移轉的誤會，需特別註記「雙方合意解除契約」，以便與普通買賣區分清楚。
如何處理返還所有權移轉登記以免「三角移轉」風險？
在處理土地返還所有權的移轉登記時，應注意以下幾點，避免國稅局視為「三角移轉」而課稅：
1. 採用「返還所有權」移轉登記
在雙方同意解除合約的情況下，內政部建議使用「返還所有權」的登記方式。此類移轉需在登記事項中註記「本案為雙方合意解除契約」，明確表示非正常買賣交易，減少稅務部門對贈與稅的懷疑。
2. 避免立即轉售予親屬
在解除契約後，建議不要直接將土地移轉至原賣方的親屬，以免產生贈與稅風險。最妥當的方式是返還給原所有權人，再由其親自處理是否贈與，這樣可避免被國稅局質疑成為「三角移轉」行為。
3. 公共設施保留地的贈與稅優惠
若土地屬於公共設施保留地，原賣方可以合法地將土地贈與給親屬，並享受免課土地增值稅與贈與稅的政策。這適合長期持有的土地所有權人考慮，不僅省去稅務負擔，也能合理地處理土地的轉讓。
土地買賣過程中的稅務風險解析
土地交易涉及多重稅務，包括土地增值稅、贈與稅等。若處理不當，可能導致稅務風險或法律問題：
1. 土地增值稅
根據《土地稅法》，土地在進行買賣交易時會被課徵土地增值稅。若以贈與方式轉讓給親屬，土地增值稅通常會免除，但仍需符合相關政策條件。
2. 贈與稅
「三角移轉」會被視為贈與行為，尤其在將財產從父母移轉給子女的過程中，國稅局可能會認為是為了規避稅務而進行的間接贈與行為，並可能追溯徵收贈與稅。
3. 繳納稅款的風險
未依法進行返還所有權移轉登記，可能導致不當的稅務負擔。建議遵循國稅局的合法規定，正確地申報繳納稅款，避免不必要的罰款。
真實案例分析：土地佔用後的解約處理與三角移轉問題
鄭文在先生分享了一則案例，說明一位買方在完成買賣登記後，發現土地部分面積被第三方佔用，雙方決定先進行土地分割，再將占用面積依每坪20萬元的價格售回原賣方。
此案例提醒購地人士，必須考量國稅局的稅務審查風險，選擇符合規定的交易模式，以確保交易合法性並減少稅務負擔。
避免「三角移轉」的建議
1. 謹慎處理所有權返還登記：在返還所有權時，應避免直接將土地移轉至親屬名下，應先返還給原所有權人。
2. 了解稅務優惠政策：針對公共設施保留地等特殊地目，贈與親屬時不會計入贈與稅，應善用這些政策，以合法方式進行土地移轉。
3. 尋求專業建議：在進行土地買賣和所有權返還過程中，建議諮詢專業地政士、稅務顧問，確保交易流程合法合規。
結論：妥善規劃土地所有權返還，避免「三角移轉」稅務風險
在土地買賣過程中，若發現第三方佔用情形，雙方可合意解除契約並返還所有權。但在所有權返還登記時，須謹慎處理，避免產生「三角移轉」的稅務風險。購地者應妥善規劃移轉過程，了解稅務政策與優惠，並與專業人士合作，以確保交易合法、減少稅務負擔。