出售繼承房地應申報財產交易所得或房地合一稅？一表說明清楚

目錄

1. 房地交易稅制概述
   • 舊制財產交易所得
   • 房地合一稅制
2. 繼承房地稅制判定標準
   • 105年後繼承的特殊規定
   • 如何選擇適用稅制
3. 國稅局案例解析
   • 案例一：適用舊制財產交易所得
   • 案例二：選擇房地合一稅申報
4. 申報程序與注意事項
   • 舊制財產交易所得申報
   • 房地合一稅申報流程
5. 結語

房地交易稅制概述

舊制財產交易所得

在 105年1月1日之前 的稅制下，個人出售房屋或土地需按財產交易所得計算，所得金額則需併入綜合所得總額，於次年度進行結算申報。

特點：

• 適用範圍：房地交易取得日及出售日均為105年之前的交易。
• 稅率計算：依個人綜合所得稅率階梯計算（最高40%）。

房地合一稅制

自 105年1月1日 起，政府推動房地合一稅，針對房屋與土地合併計算交易所得，並依持有年限課徵不同稅率。

特點：

• 適用範圍：105年後取得的房屋、土地，或105年後繼承/受贈的房地交易。
• 稅率計算：持有期間愈長，稅率愈低。
  • 持有 2年以下：45%。
  • 持有 2-10年：35%。
  • 持有 超過10年：20%。

繼承房地稅制判定標準

105年後繼承的特殊規定

根據規定，對於105年後繼承的房地，其稅制適用需依 被繼承人的原始取得日 進行判定：

1. 被繼承人於104年12月31日前取得：適用舊制財產交易所得。
2. 被繼承人於105年1月1日後取得：適用房地合一稅。

如何選擇適用稅制

若房地符合以下條件，可選擇適用房地合一稅：

• 出售的房地符合《所得稅法》第4條之5第1項第1款規定的自住房屋、土地條件。

國稅局案例解析

案例一：適用舊制財產交易所得

A先生於 106年5月 繼承其母親的房屋與土地，而其母親於 104年10月31日 購買該房地。A先生在 113年5月 出售此房地，適用舊制財產交易所得。

判定原因：

• 被繼承人（A先生母親）取得日為 104年12月31日之前，屬舊制適用範圍。

案例二：選擇房地合一稅申報

若A先生出售的房地滿足《所得稅法》第4條之5第1項第1款的自住房屋、土地條件，則可選擇申報房地合一稅。

判定原因：

• 符合自住房地條件，可在舊制與房地合一稅間進行選擇。

申報程序與注意事項

舊制財產交易所得申報

1. 申報期限：於次年5月綜合所得稅結算申報期間內完成。
2. 申報內容：計算房屋部分的財產交易所得，並併入當年度綜合所得總額。

房地合一稅申報流程

1. 申報期限：完成所有權移轉登記次日起30日內。
2. 申報資料：需檢附下列文件：
   • 房地買賣契約書影本。
   • 買賣雙方付款證明文件。
   • 所有權移轉登記資料。

結語

出售繼承房地時，適用稅制的判定需考量多項因素，包括被繼承人的取得日期及房地是否符合自住條件。熟悉稅制的相關規範與申報流程，能有效避免誤申報帶來的法律責任與稅務負擔。

如有不明之處，建議諮詢當地國稅局或專業稅務顧問，確保稅務處理合法、合規、無誤。