房市交易窒息 產業哀號：央行應闢「人道走廊」

目錄

1. 房市交易窒息的原因
   • 七波信用管制的影響
   • 政策的不確定性
2. 四大建言：房地產業者的期盼
   • 建言一：設立穩定的住宅政策
   • 建言二：推動租賃市場透明化
   • 建言三：放寬自用換屋族的限制
   • 建言四：為預售屋貸款闢「人道走廊」
3. 實例分析：預售屋貸款困境
   • 案例：台北市甲君的困境
   • 雙北豪宅線對市場的影響
4. 全聯會的整體建議
   • 召開全國住宅政策會議
   • 設計短中長期政策
5. 結論：為產業與民眾尋求平衡

房市交易窒息的原因

七波信用管制的影響

自2021年起，央行陸續推出七波信用管制政策，限制房貸成數和貸款資格，目的是為了遏制投機炒房。然而，這些政策被業界形容為「突襲式」措施，對市場交易造成了嚴重打擊：

1. 房貸成數減少：自用住宅族群也被納入限制，部分購屋者無法籌足頭期款。
2. 交易信心受挫：買賣雙方對市場走向產生疑慮，導致交易停滯。

政策的不確定性

房仲全聯會理事長王瑞祺表示，近年來政府住宅政策缺乏連續性與穩定性，導致市場參與者陷入困惑。例證包括：

• 使用權住宅政策不明確：政策制定過於個案化，未能建立可長可久的制度。
• 打炒房手段過於突然：違背信賴保護原則，影響正常交易。

四大建言：房地產業者的期盼

建言一：設立穩定的住宅政策

住宅政策應該長期規劃、穩健實施，以確保市場的健康發展。具體建議包括：

1. 訂立住宅政策法制：建立法律依據，讓政策具備可預期性。
2. 提供保障機制：例如為首購族設立優惠貸款方案，減輕購屋負擔。

建言二：推動租賃市場透明化

全聯會指出，目前租屋市場存在黑市化問題，導致租金資訊不透明。建議包括：

• 修法改進：將租金登錄義務改為出租方負責，減少違法逃稅情況。
• 強化實價登錄制度：讓房東與租客都能參考真實租金數據。

建言三：放寬自用換屋族的限制

對於擁有10年以上房產的換屋族群，應給予政策支持，例如：

1. 排除信用管制：放寬這類群體的貸款成數限制，讓換屋過程更加順利。
2. 調整豪宅線標準：避免自用住宅者因坪數增加而受到豪宅政策的限制。

建言四：為預售屋貸款闢「人道走廊」

預售屋購屋者常因價格波動與政策變動，面臨貸款困境，應設置特別機制：

• 按簽約價格核貸：避免因市價上升導致貸款成數大幅降低。
• 針對預售屋交易制定例外條款：讓貸款政策更具彈性。

實例分析：預售屋貸款困境

案例：台北市甲君的困境

以甲君為例，他於3年前以6500萬購入台北市預售屋，最近交屋時，銀行鑑價提高至7400萬，超過豪宅線，導致貸款成數僅剩3成。這種政策導致：

1. 貸款額不足：原本預期能貸款8成，如今僅能貸3成，甲君需自行籌措大筆資金。
2. 交易糾紛增加：購屋者無法支付尾款，可能引發與建商的糾紛。

雙北豪宅線對市場的影響

雙北地區的豪宅線標準低至4000萬，這一標準已經無法反映當地實際房價。過低的豪宅線會導致：

• 自用住宅者受害：許多普通購屋者也被視為購買豪宅，無法享受正常貸款條件。
• 市場交易減少：更多人因政策限制而推遲或放棄購屋計畫。

全聯會的整體建議

召開全國住宅政策會議

為了解決當前房市窒息問題，應立即召開全國住宅政策會議，廣納各界意見，凝聚共識。

設計短中長期政策

全聯會建議政府制定一套短中長期結合的住宅政策：

1. 短期目標：解除信用管制，穩定房市交易。
2. 中期目標：推動租賃市場透明化，提高租屋供應。
3. 長期目標：落實住宅政策法制化，確保市場健康發展。

結論：為產業與民眾尋求平衡

台灣房地產市場目前面臨急凍的交易窒息期，但產業與民眾的訴求不該被忽視。央行與政府應正視現有政策的影響，尋求更平衡的解決方案，讓房地產市場能在健康的環境中運行，達成住者有其屋、業者有其利的雙贏目標。