目錄
- 央行政策影響：從狂熱到理性
- 數據解讀：全台各地預售市場萎縮情況
- 房市進入自用導向階段
- 低量持續的影響：價格壓力逐步浮現
- 展望未來：房市是否回暖？
- 結論
央行政策影響：從狂熱到理性
台灣房市熱潮自2020年以來持續升溫，上半年更出現強烈的「不買會更貴」心理，使得房價節節高升。然而，央行的連續政策調控，包括第七波選擇性信用管制以及銀行資金緊縮政策，對市場情緒造成了極大衝擊。
選擇性信用管制
選擇性信用管制主要針對多戶貸款人與高價房貸款進行限制，降低資金過度流入房市的情況，進一步影響購屋者對未來房價的漲幅預期。
銀行資金緊縮
銀行對房貸審核條件的收緊，使得民眾的購屋能力受到壓縮，即便是預售屋這類短期無需立即貸款的市場，也受到氛圍轉向的影響，買氣大幅下滑。
數據解讀：全台各地預售市場萎縮情況
根據10月實價揭露的預售成交數據，全台主要城市的成交量皆大幅萎縮：
- 台北市：僅成交不到200件，日均僅6件，與6月高點相比衰退近8成。
- 新北市：成交量約500件，下降幅度同樣接近8成。
- 桃園市：成交1245件，衰退57%，降幅相對緩和但仍不容忽視。
- 新竹縣市：總成交量約200件，與高峰相比下滑約7成。
- 台中市：僅成交871件，顯示中部房市熱度大幅冷卻。
- 台南與高雄市：均跌破400件，市場成交量接近谷底。
這些數據反映出，除了桃園市之外，各地的房市均出現不同程度的降溫，成交量萎縮已成為市場新常態。
房市進入自用導向階段
隨著市場氛圍轉向理性，房市逐步擺脫投資性需求，進入以自住需求為主導的新階段。
市場氛圍的轉變
- 上半年：熱度高漲
房價快速上漲讓民眾認為「不買會更貴」，促使大量資金湧入預售市場，帶動價格節節攀升。 - 下半年：恢復理性
央行調控後，預售市場彷彿狂歡派對的燈被打開，買氣瞬間冷卻。購屋者的心態轉為審慎，市場逐步回歸到以自用需求為主的購屋模式。
自用導向的特徵
購屋者開始以更長遠的居住需求作為購屋決策的基礎，考慮房屋的地段、學區、生活便利性等實際需求，價格接受度也變得更具彈性。
低量持續的影響：價格壓力逐步浮現
隨著預售市場成交量的萎縮，低量狀態若持續，將對部分區域的房價帶來壓力，尤其是那些前期價格漲幅過快、供給量過大的地區。
價格下修的可能性
- 供需失衡區域：像是台中、桃園這類新推案集中的城市，可能因市場去化速度放緩而出現價格修正。
- 投資需求減弱：投資者退場後，市場主要依賴自用需求，成交價格自然會趨於合理化。
房企策略調整
房地產開發商可能會放緩新推案速度，並通過優惠措施吸引買家，維持現金流穩定。
展望未來：房市會否回暖？
房市是否能夠重新回暖，將取決於多項因素：
- 央行政策走向
如果調控政策持續收緊，房市低量的情況可能延續，進一步壓抑價格。 - 經濟環境與利率
利率上升對於購屋者的負擔增加，將進一步影響購屋意願。 - 市場情緒恢復
一旦購屋者對市場穩定的信心提升，成交量有望逐漸回升，但短期內可能難以重現上半年的熱潮。
結論
在央行史詩級的打房政策下，台灣預售市場從過熱迅速降溫，成交量創下近20個月新低。隨著市場氛圍從狂熱回歸理性，房市逐漸進入以自用需求為主的審慎階段。然而，低量狀態的延續也可能帶來價格修正的壓力。未來房市走勢將取決於政策方向與市場對經濟環境的適應能力。對於購屋者而言，現在可能是重新評估需求、慎重入市的好時機；對於房地產業者而言，則需更靈活應對市場變化，以迎接新的挑戰與機遇。