市地重劃 vs. 區段徵收：哪種土地開發方式更適合？

概述：市地重劃與區段徵收的核心差異

市地重劃與區段徵收是台灣最常見的兩種土地開發方式，兩者雖然都能促進土地利用效率，帶動區域發展，但在執行範圍、分配方式及適用情境上卻有明顯不同。對多數人而言，市地重劃似乎是更佳選擇，原因主要在於其分回比例較高。然而，這樣的觀點其實存在誤解，且忽略了其他重要因素，如開發時程、稅負計算及公共建設效益。

市地重劃：優勢與挑戰

市地重劃的基本原則

市地重劃是依據《都市計畫法》第58條進行的一種土地開發方式，僅適用於都市計畫範圍內的土地。重劃過程中，地主將土地交由開發單位重新規劃整合，並根據其土地的「權值比例」分回重劃後的土地。

• 權值比例的計算：並非以原土地面積為基準，而是將土地價值換算成權值，與全區土地價值相比較。權值較高的地主分得的土地較多，反之則較少。

市地重劃的優勢

1. 分回比例較高
   市地重劃的土地分回比例一般為55%，相較於區段徵收的40%至45%，分回比例更具吸引力。然而，須注意此比例並非絕對，而是依權值比例分配。

2. 原位次分配土地
   市地重劃允許地主分回重劃區內的原位土地，使土地權利人對未來發展更具掌握性，有助於保有土地的地理優勢。

3. 多元辦理方式
   市地重劃提供三種辦理模式：

   • 公辦重劃：由政府主導，效率較高。
   • 民辦重劃：由地主提議，需獲得過半地主同意。
   • 自辦重劃：私人主導，需三成地主及三成土地面積同意。

市地重劃的挑戰

1. 稅負問題
   重劃後的土地被視為原有土地，因此土地增值稅的計算基礎不變。即使享有首次移轉減徵40%的優惠，整體稅負仍可能高於區段徵收。

2. 開發時程較長
   市地重劃的開發過程常因缺乏強制性而延宕，尤其是自辦重劃，往往曠日費時，增加開發成本並延緩土地活化時程。

3. 缺乏安置計畫
   市地重劃通常未納入強制性的居民安置計畫，可能導致原住民眾無法妥善安置，影響社區發展的完整性。

區段徵收：全面性開發的利器

區段徵收的基本原則

區段徵收是《土地徵收條例》中規定的土地開發方式，適用於都市及非都市土地。徵收過程中，政府收回土地進行規劃，並以「統籌抽籤」方式分配抵價地給地主，分回比例一般為40%至45%。

區段徵收的優勢

1. 適用範圍廣
   區段徵收不限於都市計畫範圍，對於農地、山坡地等非都市土地的開發也適用，具更高的彈性。

2. 開發時程較短
   由於區段徵收具有強制性，且通常伴隨重大公共建設計畫，因此執行效率較高，能更快速完成開發。

3. 安置計畫完善
   區段徵收過程中，政府需提供居民完整的安置計畫，確保原住戶的居住權益，減少社會爭議。

4. 增值效益顯著
   區段徵收往往配合交通建設、公共設施等重大計畫，這些建設能顯著提升土地價值，即使分回比例較低，但增值潛力不容忽視。

區段徵收的挑戰

1. 分回比例較低
   區段徵收的抵價地比例僅為40%至45%，對部分地主而言，可能不如市地重劃來得吸引人。

2. 土地分配不確定性
   抵價地的分配採抽籤方式，地主對土地的未來位置與規劃缺乏掌握性，可能影響其開發計畫的靈活性。

3. 民眾接受度低
   由於區段徵收涉及政府強制徵地，部分地主可能感到權益受損，導致抗議或糾紛事件發生。

市地重劃與區段徵收的比較

適用範圍

開發時程

稅負與增值

結論：如何選擇適合的土地開發方式？

市地重劃與區段徵收各有其優勢與挑戰，選擇何者適用需根據土地所在區域、開發目標及地主需求進行綜合考量：

1. 若地主重視分回比例及對土地位置的掌握性，且土地位於都市計畫範圍內，市地重劃可能是更適合的選擇。
2. 若土地位於非都市範圍，或需快速完成開發以配合重大公共建設，區段徵收則更具優勢。

政府在推動土地開發時，應全面考量稅負影響、公共建設效益及居民權益，同時加強與民眾溝通，讓地主充分了解不同開發方式的利弊得失。

透過合理的政策規劃與完善的執行策略，台灣的土地開發能實現永續利用，為地方發展與居民福祉創造更多可能。