2024土地市場回顧
前三季：交易活躍，建商積極獵地
前三季土地市場表現亮眼，受到住宅市場熱絡的帶動，建商積極搶地，多筆大型土地交易案成交。
- 主要交易城市：新北、桃園、新竹、台中與高雄。
- 主要貢獻者：新美齊、興富發、遠雄、亞昕、長虹、忠泰等知名建商。
- 數據亮點：建商購地金額從2023年的704億元大幅成長至1,123億元，年增60%。
第四季：政策調控，交易降溫
進入第四季後，受到央行信用管制與限貸政策的影響，建商購地熱潮迅速降溫。
- 土地標售狀況：
- 台中與高雄土地標售脫標率低於50%。
- 建商觀望情緒濃厚，土地市場回歸理性。
- 政策影響：
- 央行信用管制及限貸令壓抑了建商的資金流動性，直接影響土地交易動能。
壽險業成潛在推力：放寬收益率門檻的重要性
在建商購地動能下降的背景下，壽險業被視為下一波可能的市場推力。
現況：壽險業資金配置受限
目前壽險業對不動產的投資受到收益率的限制，使得大量資金無法流入商用不動產或土地市場。這也導致部分收益型不動產，如台北市帶租約的中古商辦大樓，缺乏投資買家。
放寬政策的潛力
金管會已預告將檢討修正保險業最低收益率限制，若政策放寬，將對市場帶來以下影響：
吸引壽險業投資
壽險業資金可更靈活配置於商用不動產，例如中古商辦大樓或重建地標型商業大樓，進而促進市場活絡。
提升市容與經濟效益
- 壽險業若投入地標型建案，不僅能改善市容，還可帶動周邊經濟發展。
- 長期持有與營運的模式，能為壽險業提供穩定收益，同時提升都市商業競爭力。
促進雙贏局面
政府可藉此吸引更多企業投資，提升稅收；企業則可受益於更多高品質商辦空間，降低營運成本。
建商與壽險業的未來布局
建商：調整策略迎接新挑戰
面對政策調控與市場不確定性，建商需重新調整策略，提升資金運用效率。
短期策略：
- 聚焦於低風險土地投資，避免高價競標。
- 開發高需求產品，如捷運宅、小宅等。
長期策略：
- 強化與壽險業的合作，例如聯合開發收益型不動產。
- 開拓海外市場分散風險。
壽險業：政策放寬下的新機遇
若收益率門檻放寬，壽險業可成為土地與商用不動產市場的主要推動力。
- 潛在投資目標：
- 台北市帶租約的中古商辦大樓。
- 高潛力區域的重建或新建商業大樓。
- 長期布局：
結論：市場活絡需政策助力
2024年的土地市場呈現前高後低的趨勢，建商在政策調控下購地動能減弱。然而，隨著金管會檢討壽險業收益率限制，未來資金流向或可注入新動能，特別是在商用不動產領域。
對於政府與政策制定者來說，適度放寬限制不僅有助於活絡市場，也能吸引更多資金進入，實現多方共贏。建商與壽險業則需抓住政策機遇，靈活調整策略，共同推動市場邁向更健康、更穩定的發展。