一、「四大天王」的關鍵角色
- 身分證影本：是確認登記申請人身分的基本證明文件，一旦被盜用，可能導致詐騙案件申請登記成功。
- 權狀正本：用於證明土地或建物的所有權，若被歹徒偽造或盜取，極易引發詐騙登記。
- 印鑑證明：登記案件必備文件之一，代表所有權人的同意意願。
- 印鑑章：配合印鑑證明使用，是登記案件中確認簽名或用印真實性的工具。
建議：
上述文件絕不輕易交給他人保管，並應妥善保護，確保重要登記程序需本人到場。
二、詐騙手法與實例解析
1. 假借貸 + 預告登記詐騙
手法：
- 以合法的借貸為由，要求債務人在辦理抵押權設定時，同時進行預告登記。
- 預告登記限制了所有權的移轉，若債務人無法償還借款，債權人可低價取得不動產。
結果：
買方因預告登記帶來的交易風險卻步，賣方孤立無援，最終被債權人趁虛而入。
2. 真抵押權 + 信託登記詐騙
手法：
- 在抵押權設定的同時，進行信託登記。信託登記完成後，不動產的處分權轉移至債權人。
- 債權人可偽造買賣交易，以低價將不動產轉售給「假買方」。
結果：
所有權人失去處分權，無力挽回損失，只能被迫搬遷。
3. 冒用身分文件進行連件登記
手法：
- 詐騙集團透過偽造身分證影本、印鑑證明及用印等，將抵押權設定與附加的預告登記或信託登記一併完成。
- 地政事務所基於文件相符性原則，審查通過並完成登記。
結果：
法律效果已經生效，所有權人後續幾乎無法追回損失。
三、防範詐騙的實用對策
親自到場核對身分
- 所有權人應親自到地政事務所核對身分，避免他人冒名登記。
- 登記機關應要求義務人本人到場簽證，杜絕冒用可能。
申請地籍異動即時通
- 向地政事務所申請「地籍異動即時通」服務，當登記發生時可即時接收通知並阻止詐騙。
隱匿戶籍地址
- 土地建物謄本可隱匿戶籍地址，降低詐騙集團取得所有權人個資的機會。
增加產權保護措施
- 預告登記：可主動進行預告登記，設定產權限制，防止被歹徒覬覦。
- 私人抵押權：設定私人抵押權以提高產權交易門檻，降低歹徒詐騙成功的機會。
注意委託與文件保管
- 印鑑證明及印鑑章需由本人妥善保管，避免輕易交由他人處理或保管。
- 確保授權公契內容清晰，不留法律漏洞。
四、未來展望：防範詐騙需多方協力
地政事務所加強審核
- 地政機關應提升登記案件的審查標準，對連件登記加強把關，避免詐騙集團利用漏洞得手。
法律修訂與教育推廣
- 加強法律規範，對於涉及詐騙的附加登記案件給予更嚴格的刑罰。
- 推廣防詐教育，提升民眾對不動產交易細節的重視與防範意識。
技術防護
- 採用電子化登記系統，結合生物辨識技術（如指紋、臉部辨識），進一步確保申請人身分真實性。
結論：
不動產詐騙手法不斷進化，所有權人需提高警覺，妥善保護「四大天王」文件。同時，地政事務所與政府應透過政策強化防護措施，確保交易安全，讓民眾的資產免於詐騙威脅。