房地合一稅2.0背景
- 適用範圍：2021年7月1日後，針對房屋、土地、預售屋及特定股權交易的所得申報。
- 基本稅率：根據持有期間，採用45%、35%或20%的稅率計算。
- 例外規定：針對 建商首次出售 與 地主自有土地合建分售 的案件，為鼓勵都更整合或企業投資，皆適用20%稅率，但計稅方式有差異。
兩種計稅方式比較
1. 合併計稅
適用情況：
- 建商首次出售：指建商完成興建房屋後，第一次移轉房地產交易所得。
計算特點：
- 所得併入一般營利事業所得額，若有虧損可進行盈虧互抵。
- 計算方式相對簡單。
2. 分開計稅
適用情況：
- 自有土地合建分售：地主以自有土地與建商合作，分回房屋後再出售的情形。
計算特點：
- 房地交易所得單獨計稅，無法與其他所得虧損互抵。
- 必須扣除土地漲價總數額、廣告費、代銷佣金等支出，剩餘部分適用20%稅率。
實際案例解析
假設甲公司以自有土地與乙公司（建商）合作，採合建分售，結果申報錯誤導致補稅。
原申報方式（合併計稅，錯誤）
- 房地交易所得：3,400萬元
- 營業活動虧損：2,900萬元
- 剩餘所得：500萬元
- 繳稅金額：500萬 × 20% = 280萬元
正確方式（分開計稅）
- 房地交易所得：4,300萬元
- 減支出（廣告費、代銷佣金）：500萬元
- 可課稅所得：3,800萬元
- 繳稅金額：3,800萬 × 20% = 760萬元
- 補稅金額：760萬 − 280萬 = 480萬元
申報重點提醒
- 確認交易樣態：清楚辨別是「自有土地合建分售」還是「建商首次出售」，適用不同的計稅方式。
- 注意扣除項目：若採分開計稅，可扣除土地漲價總數額、分攤廣告費及代銷費等必要支出。
- 避免誤報風險：不當合併計稅可能導致少繳稅款，面臨補稅與相關罰款。
總結建議
房地合一稅2.0的計稅規定雖已明確，但因交易樣態多元，申報過程中仍需審慎操作。若企業有疑問，應諮詢專業稅務顧問或國稅局，確保正確計稅，避免因申報錯誤導致額外稅務負擔或法律風險。