隨著2025年全球經濟局勢持續動盪，商用不動產市場正面臨前所未有的壓力。美國總統川普於4月2日再度宣布對多國實施高額「對等關稅」，其中台灣預估將被課徵高達32%的關稅，震撼全球供應鏈，也讓台灣企業在資本支出上趨於保守。面對不確定性升高，投資人態度轉趨謹慎，導致大型不動產交易市場動能減緩。然而，儘管市場氣氛保守，專家指出，台灣六都的成熟產業園區內廠房與廠辦資產仍展現出驚人的抗壓韌性，成為整體商用地產中的亮點。
2025年第1季大型不動產交易回落，土地市場壓力明顯
根據研究部最新統計，2025年第1季全國大型不動產交易金額達685億元，與去年同期相比減少15%。在整體降溫趨勢下，土地市場首當其衝。由於過去一年比較基期偏高，加上房市買氣降溫、建商購地態度轉趨保守，全台土地成交總額年減21%，僅達489億元。
土地交易仍見大型案，建商信心未完全潰散
儘管整體數字下滑，但在單季成交量方面，仍有多筆中大型交易案例出現，顯示市場並未陷入全面緊縮。業界人士指出，部分建商雖放緩購地腳步，但對於具發展潛力的區塊仍保有佈局意願，顯示信心並未完全潰散。不過在高利率與外部不確定性雙重夾擊下，預料短期內土地市場將呈現低度活絡狀態。
商用不動產保持穩健，自用型需求撐起交易量
儘管整體不動產市場承壓，但商用不動產市場仍小幅成長。第1季成交金額達196億元，較去年同期溫和成長5%，其中將近九成來自企業自用需求。這也反映出企業對自有辦公空間或營運據點的剛性需求，仍在支撐市場的基本面。
自用需求成主力 投資型買盤則觀望
專家指出，自用型買方不易因短期市場波動改變策略，因此即便在總體經濟不明朗的情況下，企業仍會針對營運必需進行長期佈局。不過，與此形成對比的是，投資型買盤則多抱持觀望，靜待政策與利率環境明朗，導致部分交易延宕或縮手。
工業地產量縮三成，廠辦與廠房相對抗跌
2025年第1季工業地產（涵蓋工業土地、廠房、廠辦及倉儲物流）總成交金額為179億元，較去年高基期大幅下滑31%，創下近五年來同期新低。
關稅政策影響提前反映 製造業轉向觀望
專家表示，數據顯示早在4月初美國關稅政策公布之前，部分製造業廠商就已經轉為保守觀望。美國對台課徵32%的關稅，對電子與傳產造成不小衝擊，使得製造業在拓展或搬遷產線上更為謹慎。資本支出評估期拉長，也導致工業地產交易量減少。
廠辦與高機能廠房資產仍具吸引力
儘管整體工業地產表現不振，但位於六都產業園區的廠房及廠辦仍受到企業青睞。這類資產不僅具備交通便利、基礎設施完善的優勢，對有意升級生產設備或辦公空間的企業而言，仍具吸引力。特別是在自動化與智慧製造趨勢下，企業對空間功能性的要求提高，優質廠辦的價值自然不言而喻。
全球關稅戰火延燒，影響投資氣氛
川普於2025年4月2日宣布將對多國實施新一輪高額對等關稅措施，強調貿易「公平對等」原則。台灣名列其中，預估面臨32%的關稅衝擊，對外貿導向極高的本地產業造成嚴峻挑戰。
談判不確定性升高，企業與投資人策略轉趨保守
由於目前尚未與美國達成關稅協議，台灣企業正面臨高度不確定性。短期內企業傾向保守檢視年度資本支出，調整新廠設立與擴產時程。而不動產投資人則多採觀望策略，等待局勢明朗，避免在市場動盪時進場承擔過高風險。
前景分析：廠辦與物流資產仍可期
儘管整體大型不動產市場短期承壓，但若深入分析結構性因素，不難發現仍有部分資產類別具備投資潛力。
物流與供應鏈設施 基本面穩健
物流、倉儲類型資產受惠於電商與供應鏈轉型需求，基本面持穩。尤其在產業分散設廠、降低對單一市場依賴的策略下，台灣作為區域轉運與組裝中心的重要性有望進一步提升。相關地產資產的投資報酬率與穩定租金收入亦成為市場關注焦點。
六都周邊產業園區廠辦需求不墜
與此同時，台北、新北、桃園、台中、台南與高雄六都周邊成熟產業園區的廠辦仍具有高度市場需求。此類物件兼具生產與辦公功能，對於提升營運效率與整合資源至關重要。加上區域發展政策支持，長線價值依舊受到肯定。
結語：市場回落但非崩跌，韌性資產成關鍵
回顧2025年首季的商用不動產市場表現，可以發現市場雖受到總體經濟與國際政治壓力影響而出現回落，但並未全面崩跌。企業自用需求依舊穩固，廠辦與物流資產展現抗跌性，成為不動產市場的支撐點。
在全球貿易政策尚未明朗之際，投資人與企業勢必將更謹慎規劃資本配置。然而，只要選對具備基本面優勢的標的，依舊有機會在波動中尋得穩健回報。未來，韌性資產將成為不動產市場能否穿越風暴的關鍵。