桃園近年重劃區增多，土地稅務議題成焦點
桃園市近年來都市發展快速，各區如青埔、中路、經國、航空城等新興重劃區陸續推動，不少民眾名下土地因政府都市計畫或區段徵收被劃入重劃範圍。土地遭遇重劃後，原有建物多已拆除，地上空無一物，不少地主誤以為「土地閒置」、「無收益」，就能完全免繳地價稅。但實際上，是否可免稅，仍需視土地實際使用狀況與稅法規定。
桃園市地方稅務局表示，關於土地被劃為重劃區後地價稅的課徵與減免，相關法規已有明確規範。《土地稅減免規則》第17條提供了一定程度的稅賦減免，但並非所有情況都能享有免稅優惠。
重劃區土地真的能免地價稅嗎？先看《土地稅減免規則》
重劃期間無使用、無收益者可全免
根據《土地稅減免規則》第17條：「重劃地區內之土地，於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅全免。」也就是說，只要土地在重劃過程中，地主確實「無法使用」該土地，且「無任何收益」，就可以申請地價稅全免。
這條規定設計的用意在於：土地在重劃施工期間，地主實際上無法使用、出租或耕作該地，因此不應被課徵地價稅。實務上，這類狀況包括：
●地上物已拆除，土地封閉、施工中
●配地尚未完成，無法進場利用
●土地被施工圍籬包圍，處於工程管制區域
這時候，稅捐機關通常會根據地政機關的資料或地主的申請，核准地價稅減免。
「仍有使用或收益」就無法免稅
然而，若土地雖劃入重劃區，實際上仍有使用或收益行為，例如：
●地上舊有建物未拆除，仍供居住、出租
●臨時停車場、倉儲、廣告使用等仍有租金收入
●地主以其他方式使用土地，仍屬有效利用
在上述情況下，即使名義上劃入重劃區，也無法適用地價稅全免的優惠。稅務局會依據使用情形進行認定，一旦查明仍有「收益」或「實際使用」，將照常課徵地價稅。
重劃完成後：稅負減半兩年，再恢復全額
重劃完工後，自次年起減半兩年
當土地完成重劃程序後，地政機關會將配地結果列冊通報給稅捐機關。稅務局將依據這份通報，自重劃「完成之日的次年起」，該土地的地價稅將「減半徵收2年」。
這是為了減輕地主在重新取得新土地（配地）初期的稅負壓力，讓民眾有時間規劃使用方式，如蓋房、自住、出租或出售。
範例說明
以某筆土地在2023年12月完成重劃為例：
●2024年起（次年）：地價稅減半徵收
●2025年：地價稅減半徵收
●2026年起：恢復全額徵收
需注意的是，這是「自動減半」，不需要地主另外申請。稅捐機關收到地政機關通報後，會主動函文通知地主。
自用住宅用地優惠稅率仍需申請，逾期不溯及
什麼是自用住宅用地優惠稅率？
若地主將土地用作自住住宅，且符合以下條件，可申請地價稅優惠稅率：
●為本人或直系親屬所有，實際居住
●無出租、營業行為
●每人限用300平方公尺（約90坪）為上限
一旦符合條件，地價稅可大幅下降，例如從一般稅率10‰（千分之十）降為2‰，節省不少。
必須在9月22日前提出申請
即使土地已完成重劃並配地，若要享有自用住宅優惠稅率，仍需「在當年度9月22日前提出申請」。否則，即便條件符合，也無法自當年適用，只能從「次一年度」起減稅。
範例：
假設您在2024年8月完成配地並興建住宅：
●若在2024年9月22日前申請，2024年地價稅即可適用優惠稅率
●若在2024年9月23日後才申請，則要從2025年起才能享有優惠
因此，地主若有自用計畫，應及早準備並依時提出申請。
重劃區土地地價稅減免流程與注意事項
減免地價稅申請流程
若您的土地在重劃期間確實無法使用且無收益，可主動提出申請：
1.備妥文件：土地所有權證明、施工證明、照片、無使用證明等
2.向地方稅務局申請：一般為書面或線上辦理
3.稅務局審查：視現況與地政資料決定是否准免
4.結果通知：如核准則自申請年度起免徵
需要特別注意的是，若不主動申請，有可能稅務局會繼續課徵，地主須自行留意稅單及公告。
實務案例解析：桃園某重劃區地主的經驗
李先生的土地位於桃園某新興重劃區，2022年起進入重劃程序。他的舊有房屋已於同年底拆除，之後土地便處於空地狀態，施工單位也將區域封閉圍籬。
2023年他未申請地價稅減免，導致收到稅單時才發現依然被課全額。經向稅務局查詢，才知道需「主動提出減免申請」，並附上無使用證明。
幸好2023年底提出申請後，2024年起成功核准地價稅全免。
這個案例提醒地主：儘管法律提供減免，但「主動申請」和「準備證明」仍是關鍵，不能光靠政府通報。
結語：了解法規、主動申請，避免被課不該繳的稅
都市發展快速，重劃區的擴張成為不可逆的趨勢。土地被劃入重劃區後，是否需要繳納地價稅，必須根據「實際使用狀況」與「法定程序」來判定。
總結來說：
●重劃期間若無使用或收益，可全免地價稅，但須主動申請。
●重劃完成後兩年地價稅減半，由政府主動通知，不需申請。
●自用住宅優惠稅率仍需於9月22日前主動申請，逾期則延至次年。
●若土地仍有收益或使用，就無法適用免稅條件。