從轉單受益者到潛在受害者——台灣工業不動產的劇變起伏
美國前總統川普於其第一任期啟動的美中貿易戰，對全球供應鏈帶來深遠影響，也意外讓台灣工業不動產市場迎來爆炸性成長期。然而，若川普再度當選，並推動更加激進的「美國製造」政策與對全球加徵關稅，則可能導致台灣從「轉單受益者」轉變為「關稅受害者」。本篇將深入探討這場貿易政策轉向如何影響台灣工業地產市場，以及相關產業與資產配置的演變趨勢。
台灣五年紅利：工業不動產市場的黃金期
轉單效應引爆投資熱潮
美中貿易戰自2018年開打以來，加速企業「去中化」的布局趨勢。因應高關稅與政治風險，全球製造業開始尋找替代生產基地。台灣因地理位置與產業完整性脫穎而出，吸引包括美光、思科、谷歌等國際科技大廠設廠，連帶推升工業不動產的需求。
2024年台灣工業不動產總成交額達到新台幣1,538億元，創歷史新高。其中廠房、廠辦及倉儲物流類型的交易占了超過七成。即使貸款利率居高不下，企業的自用需求仍強烈，以因應產能擴張與產品儲存的迫切需要。
科技產業成長帶動科學園區蓬勃發展
南部科學園區（南科）在2024年交出亮眼成績單，營業額突破新台幣2.2兆元，首度超越新竹科學園區。這一波來自先進製程投產的榮景，使得南部地區如台南市、嘉義、高雄等，工業地產需求與價格同步水漲船高。
台南市在台積電、美光等大廠帶動下，2024年工業不動產交易金額高達344億元，位居全台第一，桃園市則以330億元居次。顯示「科技南移」與「產業重心轉移」的趨勢日益明確。
關稅戰升級？企業面臨供應鏈重組壓力
「美國製造」下的全球策略調整
川普若再次入主白宮，其主張的「美國製造」政策可能不再僅針對中國，而是將關稅工具普遍施行於全球主要經濟體。此舉將迫使全球製造商重新檢視供應鏈設計、產能分佈與資產配置策略。
相較於以往僅從中國轉單至台灣與東南亞，未來的轉移可能更趨複雜且高成本。對台灣而言，這意味著失去某些來自轉單的競爭優勢，同時還要面對進出口關稅的直接衝擊。
利率高漲與地價攀升雙壓迫使企業更審慎投資
儘管台灣工業地產仍有熱度，但在高利率環境與地價上漲的壓力下，企業對未來擴張投資趨於保守。根據統計，2023～2024年間，桃園市龜山工業區地價年增28%，新北市土城工業區增16%，台南市永康工業區則為13%。而新北產業園區工業地更是突破每坪百萬，成為全台唯一「破百」地區。
自用型企業因長期營運考量，仍持續進場購置工業用地，但對於投資型買家而言，報酬率與風險的衡量已成為進場與否的重要考量。
AI與高效運算需求仍為關鍵動能
AI、HPC與雲端需求撐起科技資本支出
全球科技巨頭持續加碼在AI、高效能運算（HPC）與雲端資料服務的投入，使得半導體供應鏈對產能穩定性的要求更高。這也讓擁有成熟供應鏈與高品質製造條件的台灣，仍保持相對優勢。
尤其在晶片設計、封裝測試與IC製造領域，台灣仍是不可替代的戰略地點。台積電、美光、聯電等指標企業，2024年仍積極擴充產能、收購新廠，象徵台灣的產業韌性與市場信心尚未被關稅陰影全面抹去。
展望未來：重新檢視全球產能配置
地緣政治與資本流動成不確定變數
2025年台灣央行已下修全年經濟成長率至3.05%，反映出全球政經不確定性對台灣出口與投資信心的潛在壓力。亞太區受到貿易壁壘、地緣衝突與資本流動管制等因素影響，企業未來的擴廠與建廠決策將更加謹慎。
高力國際認為，企業在此局勢下，勢必需重新規劃產能分佈、風險管控與資產配置策略，以避免過度集中於單一市場或地區，提升資產組合的韌性與靈活性。
結語：危機與轉機並存，台灣產業需靈活應對
美中貿易戰的延伸與升級，將全球產業推向新一波供應鏈重組潮流。台灣作為過去幾年此波轉單潮的重要受益者，如今也需面對全球性關稅政策與地緣風險所帶來的挑戰。
未來，唯有持續強化本地製造優勢、投入高附加價值領域、優化工業地產與科技產業的協同效益，才能在這場變局中找到新的立足點。企業與政府亦須攜手因應外部變局，從風險中尋找新機會，才能讓台灣工業不動產與產業發展持續穩健成長。