桃園市經濟發展局指出，當前產業用地困境主要體現在以下幾個方面：
- 地價偏高： 部分發展較早的工業區以及鄰近都會區的產業用地，地價已 существенно 上漲，增加了新興產業或中小企業的投資門檻。
- 產權分散： 許多都市計畫工業區內的土地產權屬於私人所有，缺乏統一規劃與管理，難以進行整體性的開發與升級。
- 公共設施不足： 由於缺乏整體開發，部分工業區內的公共設施，如道路、管線、污水處理等，未能完善建置，影響了園區的整體營運效率與環境品質。
- 非工業使用混雜： 部分工業區內出現了與工業生產無關的使用情形，例如倉儲、辦公室甚至住宅，造成管理上的混亂，也降低了土地的使用效率。
- 未登記工廠轉型困難： 政府雖積極輔導未登記工廠合法化，但冗長的程序與嚴格的規範，使得許多工廠難以順利轉型，也限制了產業的整體發展。
在這樣的背景下，桃園市政府規劃於新屋區梅高路三段及高鐵南路六段旁，面積約26.22公頃的土地，開發新屋頭洲科技園區，其目的正是為了有效解決當前產業用地供需失衡的問題，為桃園市乃至台灣的科技產業發展注入新的動能。
中央與地方的拉鋸：租售比成為開發進度的關鍵
頭洲科技園區的開發計畫承載著地方政府與產業各界的殷切期盼，尤其該園區被納入桃竹苗大矽谷計畫的範圍，更使其戰略地位顯得格外重要。然而，這項備受矚目的開發案，在送交內政部審議多年後，進度卻未如預期，其中一個關鍵的癥結點，便是中央與地方政府對於園區土地租售比的歧見。
桃園市議員陳睿生指出，頭洲科技園區開發案一直是地方民眾高度關注的議題，目前仍在內政部審議階段。今年年初，中央政府對桃園市政府提出了調整園區未來租售比的要求，希望將原本規劃的20%出租比例大幅提高至50%。
中央政府傾向於採取「只租不售」的方式，其主要考量有兩點：
◆降低廠商進駐成本： 對於有意進駐園區的廠商而言，租賃土地可以大幅降低其初期投入的資金壓力，使其能更專注於設備、技術研發與生產。
◆避免地方政府炒地嫌疑： 中央政府希望避免地方政府藉由開發科技園區帶頭炒作土地，確保土地資源能真正用於產業發展。
然而，桃園市政府經濟發展局經過詳細評估後認為，如果將出租比例提高到50%，將會對市府的財政造成過重的負擔。經發局長張誠解釋，開發園區所需的土地取得成本以及後續的工程經費龐大，若僅以50%的土地進行出租，恐難以在合理的期限內攤還相關支出，進而影響市府的財政狀況。
財務可行性與公益性的角力：內政部的審查重點
頭洲科技園區開發計畫的公益性與必要性報告，自2018年起便送交內政部土地徵收審議小組進行審查，至今已歷經四次審查，目前仍處於「保留再議」的狀態。這顯示中央對於此開發案的公益性、必要性以及財務可行性，仍存在一定的疑慮。
內政部在審查意見中明確指出，關於本園區產業用地的出租比率，應在財務可行的前提下再合理提高，並建議桃園市政府必要時可考慮舉債辦理，同時配合財政收支劃分法，重新評估舉債的可行性以及調整出租比率的可能性。
目前，桃園市政府經發局正積極根據內政部的書面審查意見進行研議，目標是將出租比例調整至50%，並重新評估其財務可行性。預計在今年五月底前，將修正後的公益性與必要性報告再次提交給內政部審查，希望能盡快獲得中央的核准。
大矽谷戰略下的綠色通道：加速審查的期盼
值得注意的是，桃園頭洲科技園區被納入中央積極推動的「桃竹苗大矽谷計畫」範圍內。該計畫旨在整合桃竹苗地區的科技產業資源，打造一個具有全球競爭力的科技產業聚落。為了加速大矽谷計畫的推動，相關部會正積極建置綠色通道，以簡化和加速相關開發案的審查流程。
桃園市政府經發局表示，除了期盼中央能透過綠色通道加速頭洲科技園區的審查流程外，也希望中央能因地制宜，考量地方政府的財政狀況，對於「只租不售」的政策能有所彈性調整。畢竟，一個能兼顧中央政策目標與地方財政穩健的開發方案，才能真正實現產業發展的雙贏局面。
地方的期盼與挑戰：開發後的產業願景
對於新屋區乃至整個桃園市而言，頭洲科技園區的成功開發具有重要的意義。地方期盼透過該園區的設立，吸引更多高科技產業進駐，創造更多的就業機會，帶動地方經濟的發展。同時，也能提升桃園市在高科技產業領域的競爭力，使其在大矽谷計畫中扮演更關鍵的角色。
然而，頭洲科技園區的開發也面臨著一些挑戰：
- 審查時間的不確定性： 內政部的審查時間長短直接影響園區的開發進度，若審查時間過長，可能會延誤產業發展的時機。
- 財務壓力： 如何在提高出租比例的同時，確保市府的財政負擔在可承受範圍內，是地方政府需要仔細考量的問題。
- 招商引資： 即使園區成功開發，如何吸引優質的科技廠商進駐，也是未來需要積極努力的方向。
- 周邊配套設施： 為了吸引人才，園區周邊的生活機能、交通配套等也需要同步規劃與提升。
結論：頭洲科技園區的未來，繫於中央與地方的共識
桃園頭洲科技園區的開發計畫，不僅是解決桃園市產業用地困境的重要一步，更是台灣在全球科技競賽中保持領先地位的關鍵佈局。其納入桃竹苗大矽谷計畫的範疇，更使其肩負著推動區域產業升級的重責大任。
然而，開發之路並非一帆風順。中央政府基於國家整體產業發展與土地政策的考量，希望提高園區的土地出租比例，以降低廠商的初期投資成本，並避免地方政府可能存在的炒地行為。而地方政府則需考量自身的財政能力，確保開發計畫的可持續性。
目前，雙方正處於一個關鍵的協商階段。內政部的審查重點在於開發計畫的公益性、必要性以及財務可行性。桃園市政府則積極回應中央的要求，重新評估調整出租比例至50%的財務可行性，並期盼中央能考量地方財政狀況，在政策上展現一定的彈性。
頭洲科技園區的未來，繫於中央與地方政府能否達成共識，找到一個既能符合國家產業發展戰略，又能兼顧地方財政穩健的解決方案。唯有透過更有效的溝通與協調，才能加速園區的開發進度，讓這個承載著產業升級希望的科技園區，早日為桃園、為台灣的科技發展貢獻力量。地方殷切期盼，在中央政府建置大矽谷綠色通道的助力下，頭洲科技園區的審查能夠加速進行，讓這片被視為大矽谷重要拼圖的土地，早日展現其應有的產業價值。