2025年第2季投資信心趨勢解析

ICI指數回升但仍偏保守

根據台灣不動產投資協會（CCIM）公布的「2025年第2季台灣商用不動產投資信心指數（ICI）」調查，整體指數回升至97.06點，較上一季略有提升，但仍低於100的樂觀門檻。政大地政系教授林左裕指出，此回升主要受到部分產業表現支撐，但投資人整體信心仍受以下三大因素影響：

1.美國對等關稅政策擴大：出口導向產業面臨挑戰，牽動工業地產與廠房投資審慎。

2.新台幣升值壓力加劇：使外資購地成本上升，對跨國不動產投資造成遲疑。

3.中國商品傾銷影響本地製造業：造成供應鏈壓力，連帶影響產業型辦公空間與工業不動產發展。

雖然總體經濟指數略升，但此數字反映的是「保守中的觀望」，市場參與者多以「選擇性布局」策略應對。

辦公室市場：AI產業注入成長動能

投資信心維持在樂觀水準

雖然辦公室市場ICI指數小幅下滑1.5%至113.97點，但仍處於明顯樂觀區間。根據信義全球資產副總經理歐人彰的觀察，AI產業與大型企業總部的自用需求，已成為支撐商用辦公室市場的兩大主力。

都會區更新帶動新興熱區

特別是在北台灣地區，辦公需求集中在以下幾個區域：

◆台北市舊市區再發展：中正區、信義區辦公大樓進行都更計畫，吸引高科技及金融業進駐。

◆南港輝達進駐效應：帶動北士科、新莊與土城廠辦區的租售需求熱絡。

◆高雄亞灣與金融專區整合：台積電、鴻海、AMD等企業在南部設點，進一步提升高雄辦公室市場的價值。

企業選擇自建或長租的趨勢愈加明顯，反映對於未來營運穩定與節稅考量的高度重視。

土地市場：發展策略從「全面布局」轉向「精準落點」

北部信心回升 中南部面臨資金壓力

CBRE世邦魏理仕不動產估價師施甫學指出，土地市場出現明顯區域分化：

◆北部市場：因開發潛力地段稀少，業者對捷運聯開、都更案表現出高度興趣，相關標售案仍有不錯的參與度。

◆中南部市場：則受建築融資緊縮與房貸限制雙重壓力影響，開發信心下滑。標售市場出現「低投標、低溢價」雙低現象，業者多轉向風險較低的合作模式，如合建分回與都市更新。

壽險資金布局策略轉向

壽險業者在地產投資策略上也出現轉變。過去偏好購置收益型資產（如商辦出租），但近期逐漸轉為購地自建出租模式，以提升整體報酬率：

◆台灣人壽：積極在新北與台中工業區購地。

◆國泰人壽：投資物流倉儲設施，因應電商與AI運算需求。

此一轉變顯示大型法人投資者正重新評估風險與報酬結構，並調整布局策略以因應未來市場變局。

科技應用成商用不動產市場新支撐

PropTech與AI融合應用提振市場信心

紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊指出，儘管市場整體仍處於盤整期，但AI與PropTech技術的實務導入，正為商用不動產市場注入新的活力：

AI與房地產融合的應用方向：

◆AI估價模型：提高地產評估準確度，降低投資風險。

◆房市預測分析：透過大數據分析租售趨勢，協助投資決策。

◆虛擬看房與沉浸式體驗：提升商辦空間展示效果。

◆智慧建築管理系統：優化能源使用、保全與維運效率。

在這些科技的輔助下，即使房市整體動能稍弱，辦公與開發型資產仍能保有相對優勢，並吸引具科技導向的企業進駐或投資。

結語：保守之中尋亮點 精準布局成未來關鍵

2025年第2季的ICI指數雖然顯示出投資人的整體謹慎態度，但辦公室與土地市場仍展現出結構性亮點。隨著AI與科技產業聚落的擴張、壽險資金投資策略調整、以及PropTech應用的日益成熟，台灣商用不動產市場仍具潛在成長動能。

投資人未來在布局上，建議採「保守中求機會」策略，重點關注：

1.科技產業與高附加價值產業聚落周邊地區

2.具都更、聯開潛力的核心地段

3.與新科技高度結合的智慧建築與綠建築項目

在這樣的市場環境下，唯有掌握趨勢、精準選點、靈活應變，方能在保守氣氛中穩健布局，創造中長期的投資價值。