發佈日期：2024/12/03
蔡惠芳
2024年房市可謂是戲劇化的一年，房市專家一度形容「今年的房價就像斷了線的風箏，飛上天！」但房貸滿水位拉出警報，緊接著央行祭出第七波不動產信用管制措施之後，不但海嘯第一排的投資客首當其衝，第二戶以上換屋客和置產客、建商、房仲、代銷等也被通殺，在銀行自住限貸造成的排隊潮中，連部分適用新青安房貸的首購族也淪為受災戶，房市瞬間風雲變色。
最近房地產業者改口，為2024年房市下了一個註解：今年「最大一隻黑天鵝」，正是央行「金龍海嘯」，其次是銀行自住限貸的滿水位危機。而政策重手壓抑房市，主要是因為短短4年不到，儘管歷經央行六波不動產管制、房地合一稅2.0、實價登錄2.0、平均地權條例修正案通過以抑制短期投機炒作，但是房價還是越打越高；2023年八月新青安房貸政策再點火，更助燃房價失速狂飆，推高房貸爆量至直逼滿水位，央行才請國銀喝完咖啡，就鐵腕鎖緊金流，宣布實施第七波不動產信用管制措施，瞬間讓房市晴天霹靂，反轉訊號確立。
新青安帶動剛性買盤 房價漲到爆表
政府多年來一面推動社會住宅政策的住者有所居政策、一面壓抑短線投機炒作，用心良苦；但是，為什麼從央行2020年第一波打炒房至今年第三季，房價還是漲到最高點，甚至被譏為政策打假球、政策破功？
專家分析，主要關鍵，是在於政策，一是房地合一2.0重稅閉鎖期從2年拉長到5年，鎖住二手屋供給籌碼，二是平均地權條例2.0的預售屋禁止轉售條文鎖住每年大約3萬戶的預售屋籌碼，因此建商與投資客競價關係消失，建商「控價權」提升、供給變少，房價居高不下。
尤其再加上2023年8月政府實施新青安房貸政策，讓有心人開出5倍槓桿買房、賭5年後償還本金和利息寬限期蜜月結束時的房價上漲利益，在台股狂飆、大通膨時期很多人都怕錢愈存愈窮的氛圍下，激發剛性買盤大舉搶進。
據業者透露，當時坊間頻傳有些買方產生FOMO（Fear of Missing Out，即許多人會覺得如果現在不買就買不到、或以後買不起）的錯失恐懼心態，房價也漲到歷年最高點。
這波房價漲得到底有多誇張，數據顯示，不論中古屋或預售屋，都已雙雙破表。以中古屋房價來說，從2020年底央行第一波不動產信用管制迄今，短短不到4年，就上漲53％，預售屋房價同期也大漲88％。
至於推案量，更展現出房市熱度。今年實價登錄前八月全台預售住宅累計總銷高達1.75兆元、年增84.2％，超越2023年全年的1.6兆元，全年有機會改寫近四年最大量紀錄。
兩隻黑天鵝殺出 央行重手通殺
不過，房市是否有過熱之虞，已被央行一路緊盯，因此第三季理監事會議終於祭出被稱之「金龍海嘯」的史上最嚴厲打炒房措施，主要包括有七大重點，包括：一．新增規範自然人名下有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期。二、自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。三、公司法人購置住宅貸款由4成降為3成。四、自然人購置高價住宅貸款由4成降為3成。五、第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。六、餘屋貸款最高成數由4成降為3成。七、存款準備率調升0.25％。
雖然央行彌補錯殺無辜的三大豁免條款，但是這波房貸滿水位問題，及「金龍海嘯」，來得又快又猛，讓房市措手不及，瞬間變成寒冬。實施兩個多月以來，究竟打到誰？專家直指：其實不論投資客、置產客、建商、中古屋市場和預售屋市場，都「通殺」，甚至連申請新青安的首購族，也可能是受災戶，面臨核貸時間拉長的排隊潮。
值得注意的是，銀行房貸排隊潮問題更迫在眉睫。
目前房貸滿水位狀況還是相當嚴峻，反而難以彰顯央行政策的實際效益，畢竟與銀行借不到錢，加上各銀行在審核房貸業務上，自主管理如房貸成數、利率、寬限期、貸款人身分、購屋地帶等，比起央行政策更嚴格，要說打房效果如何，可能得等到銀行房貸上限趨緩，再來檢視是否房市仍然趨弱。
持有多屋與大肆利用寬限期購屋確實為投資客群的屬性，打擊到一定的投資客，尤其是淺盤、口袋不夠深的對象，勢必為「海嘯第一排」，又在一些蛋白區更多這類族群，都已印證在當地震盪的買氣。但因信心上的衝擊，即使是資深投資客、自住客，也會隨之觀望，加上配套的豁免條件有限，在期待降價心理下，房市並不好過，或許小坪數還是稍具穩定性，但蛋黃區、高總價產品，應亦有感買氣龜速。
資料來源：工商時報