發佈日期：2025/06/10
Angela
受美國關稅戰與國內信用緊縮雙重影響，以往火熱的新竹房市逐漸回歸理性，過去由投資客主導的漲勢告一段落，自住剛性買盤重新浮上檯面。位於新竹科學園區通勤圈內、價格僅新竹市東區與竹北市區一半的竹東鎮下公館生活圈，憑藉至善、光武、台泥與中藝等四大新興重劃區與重大建設題材，成為新一波購屋族與品牌建商關注焦點熱區，「富宇 東方大境」二期預售單價衝上5字頭，第三季還有首度進軍的忠泰建設百億大案。
大區域看點：
竹東鎮內4大新興重劃區包括至善、光武、台泥與中藝都位於下公館生活圈，區內整齊街廓與大面積綠地公園，房價只要新竹市東區與竹北1/2～2/3，吸引竹科外溢買盤，包括富宇與忠泰等建商陸續揮軍推案。
重大公共建設如竹東轉運站、竹東全民運動館興建中，未來竹東行政中心也將遷入此區，人流與商業機能勢必有更大成長空間。
鄰近68快速道路，距離竹科通勤僅25分鐘，區內有榮民醫院竹東分院與台大竹東分院，醫療機能完善。
忠泰建設百億大案Q3登場 富宇預售案破5字頭
今年下半年，北部知名品牌建商忠泰建設將於中藝重劃區推出總銷百億元大型預售案，目前預計6月取得建照、9月正式公開，這也是忠泰首次插旗竹東，市場關注度高。忠泰建設總經理瞿世泉表示，重劃區鄰近台68快速道路、與竹科通勤僅需25分鐘的地利優勢，發展定位如「台北的汐止」，生活機能逐步到位，房價尚未過熱，對於剛性需求者是理性進場的時機點。
針對產品規劃，該案基地逾6500坪規模夠大且完整，有助於規劃出兼具生活實用性與空間彈性的產品組合。主力坪數設定在30～50坪、總價帶1,500～2,000萬元，符合科技園區基層與中階工程師購屋預算，也能照顧到竹東在地家庭為子女置產或換屋的實際需求。
「我們不追求投資型市場，希望滿足實質居住需求，做出一個對得起區域、對得起使用者的案子。」分析對大新竹市場的觀察，蛋黃區竹北與新竹市東區房價已高，反觀竹東的重劃區才剛起步，具備一定成長空間，「去年開始因政府打房與全球經濟變數，投資客退場，反而讓蛋白區有機會回歸住宅本質，忠泰選擇在今年進軍竹東，反而可以把一個區域的居住價值真正建立起來。」
由於鄰近的光武重劃區，也有指標建設富宇推出「富宇東方大境」預售案，一期去年推出短短半年秒殺，單價站穩5字頭，今年推出二期，價格維持小幅向上；對於外界認為忠泰未來可望突破新高，瞿世泉表示：「我們會努力以合理價格、長期經營的態度，參與這個新興生活圈的成長。」
行政區轉移建設利多加持 將迎來發展黃金期
專家俯觀察，受到指標新案拉抬，目前區內新成屋如「遠雄新時代」「富廣美美」單價約45～48萬元，房價與竹北相比約有3～5成價差，不少外來客買盤，在地與外來客比例各一半，整理來說，重劃區2房總價1500～1700萬元，3房總價約1800～2200萬元，以竹科雙薪族收入來說，尚在可負擔範圍內。
目前帶動竹東房市發展的關鍵動能多集中在重劃區，台泥重劃區未來有客家文化圓樓進駐，屆時竹東行政中心也將遷入此區，預期將大幅提升民眾洽公便利性，並進一步帶動周邊人流與商業活動；加上竹東轉運中心正持續推進，區內大面積完成土地重劃、尚未全面開發，潛在發展性備受看好。
至善重劃區目前只剩「富廣和合」一案可售，其餘「和發善藝」、「喬立青空繪」、「至善高第」都在結構體中，周邊原本封館多時的竹東鎮立游泳池近期重新開幕，新竹縣第二座竹東全民運動館力拼今年底完工，進一步提升在地休閒與親子設施能量。
「整體來看，以下公館為核心的生活圈正逐步向外延伸，從至善一路串聯至台泥重劃區，形成具規模的新興商圈。」李欣俯認為，下公館生活圈的房市逐漸進入供給成形、機能開展的階段，吸引不少園區家庭與在地自住客目光，目前在地客與外來客比例各佔一半。
【在地帶路】選擇多元 美式別墅與中古大樓各有擁戴
下公館生活圈因發展較早，除重劃區預售與新成屋外，周邊中古屋選擇亦十分多元，有2000萬元起跳美式別墅「元大樂滿地」，也有屋齡40年透天厝，總價約800～900萬元，但購入後須再花錢裝潢整理，普遍年輕人多偏好有管理的大樓，屋齡29年「凱悅天廈」單價18～20萬元，2房含車位總價約550～650萬元、3房車總價950～1000萬元是首購族較易入手的價格區間，近期受到市場波動影響，議價空間稍微鬆動，自住族可把握時機進場。
資料來源：Yahoo奇摩房地產