發佈日期：2025/06/12
柯承惠
房地合一稅看似有「自住房地」的免稅優惠，但條件其實不簡單，稍有疏忽就可能被補稅百萬。國稅局最新提醒指出，就算房子是繼承來的、持有超過6年，也不代表就能直接免稅。戶籍沒遷、實際沒住，通通不算數。本文以真實案例說明，一名納稅人誤判規定慘被追稅129萬，3大資格條件一次看懂，讓你避開被補稅風險。
國稅局曝自用住宅曝優惠要注意3件事
國稅局說明，依據現行法規，要符合自住房地的優惠，需符合三項條件：
一、納稅人或配偶、未成年子女需設籍並實際居住於該房地連續滿六年
二、六年內不得出租或作為營業用途
三、六年內未曾適用過同樣的優惠條件。
若是透過繼承取得的房產，原持有人的期間可以一併計算，但也必須一併符合上述所有條件。
自用住宅滿6年遭課「129萬房地合一稅」
國稅局舉例說明，有一位納稅人乙先生，在113年1月4日賣掉他在112年9月5日從父親甲先生繼承來的A地房產。他自行申報房地合一稅時，認為這間房子符合「自住房地」的免稅條件，從總共646萬多元的課稅所得中扣除400萬元免稅額，照10%的稅率繳了約24萬元的稅。
但經國稅局查核，發現乙先生從來沒有把戶籍遷到A房地，也不符合「自住房地」的規定，因此依據房地持有超過5年但未滿10年的稅率20%重新核算，認定他應補稅129萬多元。
乙先生不服，申請復查並主張，甲先生在106年12月23日買下這間房子後就有設籍且實際居住，自己繼承後也有住在這裡，所以應該符合自住房地的稅務優惠條件。不過，國稅局審查發現，雖然甲先生和乙先生持有這間房子的時間加起來超過6年（從106年12月23日到113年1月4日），但乙先生本人、配偶或未成年子女從未將戶籍設在這裡，加上繼承後的水電使用幾乎是0或非常少，因此認定這間房子根本沒有人實際居住，不符合「戶籍設在該房且實際居住滿6年」的規定，因此駁回復查申請。
國稅局也提醒，若民眾出售繼承來的房子並屬於房地合一稅課稅範圍，想要適用「自住房地」的免稅優惠，除了被繼承人的持有時間可以一起計算，繼承人本身和被繼承人也都要符合「設籍且實際居住」等要件。如果沒有遷戶口、沒有實際居住，或房子有出租的情況，就不能適用這項稅務優惠。
資料來源：風傳媒